Ako na dofinancovanie hypotéky? Užitočné rady

Juraj Štefanak
August 7, 2025
5 minút čítania
Ako na dofinancovanie hypotéky? Užitočné rady

Od 1. júla 2018 platí, že banky nemôžu poskytnúť 100 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti formou hypotéky. Najbežnejšie banky schvália hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti (niektoré banky len 70 %), a zvyšok si musí klient zabezpečiť z vlastných zdrojov alebo inou formou dofinancovania.

Aj keď existujú aj hypotéky nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti, môžu ich banky poskytovať len obmedzene (max. 20 % nových úverov v danom kvartáli).

Spôsoby dofinancovania hypotéky

1. Založenie druhej nehnuteľnosti

Ide o najčastejšie využívaný spôsob. Môžete založiť napr. rodičovský byt, dom, chalupu alebo pozemok.

Ako to funguje?
Nemusíte byť vlastníkom druhej nehnuteľnosti, ale vlastník musí poskytnúť súhlas. Nehnuteľnosť nesmie byť zaťažená inou hypotékou.

Výhody:

  • lepší úrok, pretože ide o jednu hypotéku
  • nižšia mesačná splátka
  • jednoduchší manažment splátok (všetko v jednej zmluve)

Nevýhody:

  • potrebujete súhlas vlastníka druhej nehnuteľnosti
  • druhá nehnuteľnosť bude viazaná záložným právom
  • potreba vytvorenie druhého znaleckého posudku

2. Spotrebný úver

Vhodný pre klientov, ktorí nemajú možnosť založiť ďalšiu nehnuteľnosť. Môžete ho získať v banke, kde žiadate o hypotéku alebo v inej banke.

Pozor: Rozdiel je medzi spotrebným úverom samostatne a spotrebným úverom schváleným v rámci hypotéky. Druhý variant je často výhodnejší a jednoduchšie sa schvaľuje.

Úrok:
Štandardne 4% až 6% ročne. Závisí od bonity klienta a výšky úveru.

Výhody:

  • rýchle vybavenie
  • možnosť kombinovať s hypotékou

Nevýhody:

  • vyšší úrok ako hypotéka
  • krátka splatnosť (max. 8 rokov)

Porovnanie:
Priemer na trhu pre bežné spotrebné úvery (nie účelovo naviazané na hypotéku) presahuje v roku 2025 hranicu 9%, pričom pri špecializovaných spotrebných úveroch kombinovaných s hypotékou je možné získať úroky od 4% a väčšina bánk ponúka pásmo 4–7%.

​​

3. Úver od stavebnej sporiteľne

Na úver od stavebnej sporiteľne máte zo zákona nárok, ak máte aktívne stavebné sporenie, teda ste si nasporili aspoň 50 % z cieľovej sumy a sporíte si minimálne dva roky.

Výhody:

  • dlhšia doba splatnosti (8 – 20 rokov, pri 2 žiadateľoch až 25 – 30 rokov)
  • možnosť dofinancovať časť kúpnej ceny bez založenia druhej nehnuteľnosti

Nevýhody:

  • komplikovanejší proces
  • menej flexibilný produkt

4. Pôžička od rodiny alebo známeho

V praxi najlacnejší spôsob dofinancovania, ak s ním súhlasí druhá strana.

Výhody:

  • bez úrokov
  • bez zbytočnej byrokracie

Nevýhody:

  • možné problémy vo vzťahoch
  • chýba oficiálna zmluva, ktorá je výhodná napr. pre daňové priznanie

Príklady z praxe

Príklad 1: Byt za 120,000€

Situácia: Kupujete byt za 120,000€, banka vám poskytne hypotéku na 80% = 96,000€. Potrebujete dofinancovať 24,000€.

Spôsob financovania Hypotéka Dofinancovanie Celková mesačná splátka
Hypotéka + Spotrebný úver 496,18€ 314,23€ 810,41€
Hypotéka + Stavebný úver 496,18€ 165,09€ 661,28€
Založenie 2. nehnuteľnosti 620,23€ - 620,23€

Výpočty pri úrokoch: hypotéka 3,8%, spotrebný úver 5,9%, stavebný úver 5,5%

Príklad 2: Dom za 180,000€

Situácia: Kupujete dom za 180,000€, banka vám poskytne hypotéku na 80% = 144,000€. Potrebujete dofinancovať 36,000€.

Tabuľka financovania
Spôsob financovania Hypotéka Dofinancovanie Celková mesačná splátka
Hypotéka + Spotrebný úver 744,27€ 471,34€ 1,215,61€
Hypotéka + Stavebný úver 744,27€ 247,64€ 991,91€
Založenie 2. nehnuteľnosti 930,34€ - 930,34€

Porovnanie celkových nákladov

Pre nehnuteľnosť za 120,000€:

  • Hypotéka + Spotrebný úver: Celkové preplatenie 59,020€
  • Hypotéka + Stavebný úver: Celkové preplatenie 68,477€
  • Založenie 2. nehnuteľnosti: Najnižšie celkové náklady

Pre nehnuteľnosť za 180,000€:

  • Hypotéka + Spotrebný úver: Celkové preplatenie 88,531€
  • Hypotéka + Stavebný úver: Celkové preplatenie 102,716€
  • Založenie 2. nehnuteľnosti: Najnižšie celkové náklady

Hypotéka na 90 % z kúpnej ceny

Takmer všetky veľké banky na slovenskom trhu poskytujú 90% hypotéky, ale len ako výnimku. Prima banka sa rozhodla túto možnosť neponúkať.

Banky, ktoré poskytujú 90% financovanie:

  • Slovenská sporiteľňa
  • VÚB banka
  • Tatra banka
  • ČSOB
  • UniCredit Bank
  • 365.bank
  • mBank

Pre koho je určená?

  • klienti s nadpriemernou bonitou
  • mladí ľudia do 35 rokov
  • zamestnanci s trvalou pracovnou zmluvou

Na čo si dať pozor:

  • pri 90% financovaní banky účtujú prirážky od 0,15% až 1%
  • šanca získať takú hypotéku je obmedzená (banky môžu poskytnúť len obmedzený počet výnimiek)

Kedy sa oplatí:

  • ak nemáte úsporu, ale nechcete sa zadlžiť spotrebným úverom
  • ak chcete vlastné zdroje použiť na rekonštrukciu alebo zariadenie

Zhrnutie a odporúčanie finančného poradcu

Najvýhodnejšie riešenie je založenie druhej nehnuteľnosti – máte tak jednu hypotéku, lepší úrok a prehľadné splácanie. Ak to nie je možné, potom zvážte spotrebný úver v banke, kde žiadate o hypotéku – často ponúkajú lepšie podmienky.

Autor príspevku

Juraj Stefanak
Financial Advisor, Juraj Stefanak
Viac o autorovy

Financiám sa venujem 6 rokov na plný úväzok. Pomáham svojim klientom v oblasti financií a neuzatváram s nimi len zmluvy. Zakladám si na individuálnom, ľudskom, profesionálnom a čestnom prístupe. Snažím sa vžiť do Vašej situácie a nájsť pre Vás tie najvhodnejšie riešenia.

Blog

Ďalšie články

August 7, 2025
5 minút čítania

Kedy sa oplatí predčasné splatenie hypotéky?

Premýšľate nad predčasným splatením hypotéky? Zistite, kedy sa oplatí, aké sú výhody a nevýhody, a čo všetko musíte splniť.
August 7, 2025
5 minút čítania

Kedy sa oplatí refinancovanie úveru? Finančný poradca radí

Hľadáte úsporu na vašom úvere? Poradím vám, kedy sa oplatí refinancovať, ako na to a na čo si dať pozor. Ušetrite na splátkach aj úrokoch.
July 15, 2025
5 minút čítania

Vymazanie z registra dlžníkov? Je to možné?

Vymazanie z registra dlžníkov je možné až po 5 rokoch od splatenia úveru. Ako postupovať pri nesprávnych údajoch v registri?
  • Žiadne záväzky
  • Bez skrytých poplatkov
  • Bez zmlúv

Objednaj si svoju bezplatnú konzultáciu už dnes

Poskytnem Vám odborné rady a pohľad na vaše financie, ktorý ste možno prehliadli. Získate tak jasný obraz o svojich možnostiach a potenciálnych rizikách.