Ako získať hypotéku na pozemok? + Porovnanie bánk

Získanie vlastného pozemku je často prvým krokom k vybudovaniu vysnívaného domu. Zatiaľ čo mnohí vedia, ako financovať samotnú stavbu, hypotéka na kúpu pozemku má svoje špecifiká a vyžaduje osobitnú pozornosť. Banky pristupujú k financovaniu pozemkov opatrnejšie než pri dokončených nehnuteľnostiach, keďže pozemok sám osebe neprodukuje žiadnu hodnotu a jeho likvidita môže byť nižšia. Napriek tomu existuje viacero možností, ako financovať kúpu pozemku prostredníctvom hypotéky, pričom každá banka ponúka špecifické podmienky a percentá financovania.

Čo je hypotéka na pozemok a ako funguje?

Hypotéka na pozemok predstavuje účelový úver určený výhradne na kúpu stavebného pozemku. Na rozdiel od štandardnej hypotéky na hotovú nehnuteľnosť sa vyznačuje niekoľkými kľúčovými rozdielmi. Predovšetkým, banky zvyčajne poskytujú nižšie percentuálne financovanie hodnoty pozemku.

Základný princíp hypotéky na pozemok je podobný ako pri iných typoch hypoték - žiadateľ si požičia peniaze od banky, pričom ako zálohu poskytne kupovaný pozemok. Banka následne ocení hodnotu pozemku prostredníctvom znaleckého posudku a na základe toho stanoví maximálnu výšku úveru, ktorý je ochotná poskytnúť. 

Klienti zvyčajne dostanú hypotéku na pozemok s LTV (Loan to Value - pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti) od 50 do 90% hodnoty pozemku podľa znaleckého posudku. Je však dôležité zdôrazniť, že žiadna banka neposkytne hypotéku na kúpu pozemku do 100% jeho hodnoty.

Veľkou výhodou je, že hypotéku možno využiť aj na refundáciu už zaplatených nákladov – ak ste pozemok kúpili z vlastných zdrojov, banka vám vie dodatočne preplatiť (refinancovať) uhradenú kúpnu cenu, a to za predpokladu, že kúpna zmluva nepresahuje spravidla 12–24 mesiacov od žiadosti o úver.

Pre koho je hypotéka na pozemok vhodná?

Hypotéka na pozemok je ideálna pre tých, ktorí:

• Majú jasnú predstavu o svojom budúcom dome a chcú si zabezpečiť pozemok skôr, než našetria na celú stavbu.
• Hľadajú investičnú príležitosť v podobe kúpy stavebného pozemku.
• Potrebujú financovať kúpu pozemku, na ktorom plánujú stavať v budúcnosti.

Rozdiel medzi hypotékou na pozemok a hypotékou na nehnuteľnosť

Hlavné rozdiely spočívajú v:

• Nižšom percente financovania pri pozemkoch (zvyčajne 50-80% oproti až 90% pri bytoch)
• Prísnejších kritériách pre samotný pozemok
• Vyšších požiadavkách na žiadateľa z hľadiska bonity

Aké podmienky musí splniť pozemok?

• Typ pozemku: Financovať možno najmä stavebné pozemky. Pozemky ako orná pôda, záhrady či vinice sú akceptované len v prípade, že územný plán povoľuje ich zastavanie.
• Územný plán: Pozemok musí byť zahrnutý v územnom pláne ako vhodný na výstavbu.
• Pripojenie na siete: Banky preferujú pozemky s dostupnosťou inžinierskych sietí (voda, elektrina).
• Prístupová cesta: Pozemok musí mať právne vysporiadaný prístup.
• Bez obmedzení: Na pozemku nesmie byť vecné bremeno alebo iné právne problémy.

Ako si požičať peniaze na kúpu pozemku?

Proces žiadosti:

1. Prieskum bánk: Porovnajte ponuky bánk podľa úrokov a podmienok.

TIP: Porovnávanie úrokov a podmienok môže byť zdĺhavé, najmä keď vás každá banka bude presviedčať, že práve jej ponuka je tá „najlepšia“. Aby ste sa vyhli strate času aj možným chybám, odporúča sa zveriť celý proces skúsenému finančnému poradcovi. Kontaktujte ma a rád vám pomôžem.

2. Znalecký posudok: Nechajte oceniť hodnotu pozemku.
3. Žiadosť o hypotéku: Predložte doklady ako občiansky preukaz, znalecký posudok, kúpnu zmluvu a územnoplánovaciu informáciu.
4. Schválenie a podpis zmlúv: Po schválení hypotéky podpíšete úverové a záložné zmluvy.
5. Čerpanie úveru: Po splnení všetkých podmienok banka uvoľní financie predávajúcemu.

Výhody a nevýhody hypotéky na pozemok

Výhody:

• Financovanie bez potreby vlastného kapitálu.
• Nízke úrokové sadzby v porovnaní s inými typmi úverov.
• Dlhodobý splátkový kalendár až do 20 rokov.

Nevýhody:

• Vyššie požiadavky na dokumentáciu a poistenie.
• Obmedzenia pri financovaní ne-stavebných pozemkov.
• Riziko spojené s reguláciami v územnom pláne.

Doklady potrebné k vybaveniu hypotéky

• Občiansky preukaz.
• Doklady o príjme (ak ich banka nevie overiť).
• Kúpna zmluva na pozemok.
• Znalecký posudok.
• Územnoplánovacia informácia alebo stavebné povolenie.

Aké úroky a podmienky ponúkajú banky?

Úrokové sadzby sa pohybujú podobne ako pri hypotékach na nehnuteľnosti. Fixné sadzby sú stabilnejšie, variabilné môžu byť výhodnejšie pri poklese trhu. Banky bežne financujú 50-80 % hodnoty stavebného pozemku. Pri nestavebných parcelách je potrebné ručiť inou nehnuteľnosťou.

Porovnanie bánk:

Čo banka neakceptuje?

Banky odmietajú financovať:

• Poľnohospodársku pôdu bez možnosti zastavania.
• Pozemky s právnymi problémami (vecné bremená).
• Parcely v registri „E“, ktoré nie sú určené na výstavbu.

Odporúčania

Pri výbere hypotéky na pozemok si dôkladne overte:

1. Typ a lokalitu pozemku - banka posudzuje nielen druh parcely (stavebný pozemok, orná pôda a pod.), ale aj to, či sa nachádza v krajskom meste, okresnom meste alebo na dedine. Pozemky v hustejšie obývaných oblastiach majú spravidla vyššiu likviditu a banky ich preto oceňujú priaznivejším pomerom úveru k hodnote. 
2. Podmienky bánk vrátane maximálneho LTV (loan-to-value) - každá banka má vlastné limity, ktoré sa pri pozemkoch pohybujú zvyčajne medzi 50 % až 80 % hodnoty podľa znaleckého posudku.
3. Možnosti pripojenia inžinierskych sietí - dostupnosť elektriny, vody, kanalizácie či plynu výrazne zvyšuje hodnotu pozemku a zjednodušuje budúcu výstavbu. Banky pri financovaní uprednostňujú parcely s existujúcimi prípojkami alebo aspoň s reálnou možnosťou napojenia.

Odporúča sa konzultácia s finančným poradcom, ktorý vám pomôže vybrať najvýhodnejšiu ponuku. Kontaktujte ma a rád vám pomôžem.

FAQ

• Môžem získať hypotéku bez stavebného projektu?
  Áno, ale len ak je pozemok určený na výstavbu podľa územného plánu.
• Aký je minimálny príjem?
  Banky posudzujú príjem individuálne; celkové splátky nesmú presiahnuť 60 % vášho čistého príjmu.
• Je možné kúpiť zahraničný pozemok?
  Väčšina slovenských bánk financuje len tuzemské parcely.
• Ako zistím či je pozemok vhodný?
  Skontrolujte jeho zaradenie v územnom pláne obce.‍
• Aké poplatky sú s tým spojené?
  Poplatky zahŕňajú spracovanie úveru, znalecký posudok, notárske a právne poplatky, či poplatky za zápis do katastra.