Hypotéka na stavbu domu? Jednoduché vysvetlenie a postup

Stavba domu je pre mnohých životný sen. Hypotéka na stavbu domu sa však v mnohom líši od tej na kúpu bytu. Ide o dlhodobý proces, ktorý si vyžaduje dobrú prípravu a znalosť bankových pravidiel. V tomto článku ti jednoducho a krok za krokom vysvetlím, ako celý proces funguje, na čo si dať pozor a ako sa vyhnúť drahým chybám.

Predtým, ako sa pustíte do financovania

Výber a kúpa pozemku

Banky schvaľujú úver len na pozemok, ktorý je určený na výstavbu. Sleduj najmä:

Kritériá vhodného pozemku:

• Územný plán – musí byť „určený na individuálnu bytovú výstavbu“
  
• Prístupová cesta – ideálne obecná, v horšom prípade vecné bremeno
  
• Inžinierske siete – elektrina, voda, kanalizácia (alebo alternatívy)
  

Ako overiť charakter pozemku:

• Kataster (katasterportal.sk)
  
• List vlastníctva (LV)
  
• Územný plán obce
  
• Účel pozemku: orná pôda, trvalý trávnatý porast, záhrada…

Preklasifikácia pozemku
Ak je pozemok vedený ako orná pôda, záhrada alebo trvalý trávny porast, je potrebné ho pred výstavbou preklasifikovať. Tento proces zahŕňa podanie žiadosti o vyňatie z pôdneho fondu a môže byť časovo aj finančne náročný.

Banky nefinancujú výstavbu na ornej pôde bez preklasifikovania.

Vlastné financie vs. bankový úver

Banky štandardne financujú maximálne 80% z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (LTV – Loan to Value). Zvyšných 20% musíš pokryť z vlastných zdrojov.

Možnosti dofinancovania:

• Spotrebný úver: Rýchle, ale drahšie riešenie s vyšším úrokom.
• Založenie inej nehnuteľnosti: Ak máš ty alebo tvoji rodičia ďalšiu nehnuteľnosť bez ťarchy, môžeš ju dočasne založiť.
• Financie od rodiny: Najlacnejšia možnosť, ak je dostupná.

Čo je iné a na čo si dať pozor pri úvere na stavbu domu?

Hypotéka na stavbu sa od tej na kúpu líši najmä v dvoch veciach:

1. Postupné čerpanie (tranže): Banka ti neuvoľní celú sumu naraz. Peniaze čerpáš postupne, v menších častiach (tranžiach), podľa toho, ako hodnota stavby rastie.
2. Dlhodobý proces: Celý proces od žiadosti po kolaudáciu trvá zvyčajne 18 až 24 mesiacov. Počas čerpania úveru splácaš banke len úroky z vyčerpanej sumy, nie istinu. Celú splátku začneš platiť až po vyčerpaní poslednej tranže.

Dôležité pojmy

Bankové rozdiely pri výstavbe

Proces žiadosti o úver a potrebné dokumenty

Postup a doklady sa líšia podľa toho, v akej fáze sa nachádzaš.

Ak máte len holý pozemok:

‍Prvá tranža bude limitovaná hodnotou pozemku. Banka poskytne úver maximálne do 80% jeho hodnoty.

Potrebné dokumenty

• Znalecký posudok na pozemok

• Stavebné povolenie (právoplatné)

• Projektová dokumentácia s rozpočtom stavby

• List vlastníctva a geometrický plán

Ak už máte rozostavaný dom:

‍Ak je stavba už zapísaná v katastri, prvá tranža môže byť vyššia, pretože sa počíta z hodnoty pozemku aj rozostavaného domu.

Potrebné dokumenty

• Znalecký posudok na pozemok a rozostavanú stavbu

• Pôvodné stavebné povolenie

• Geometrický plán na zápis rozostavanej stavby

• List vlastníctva so zapísanou stavbou

Pre každú ďalšiu tranžu banka vyžaduje dôkaz o zhodnotení stavby. Zvyčajne stačí fotodokumentácia, súpis vykonaných prác alebo nový znalecký posudok. Bločky a faktúry banky obvykle nepožadujú.

Postupné čerpanie úveru po tranžiach

Banka uvoľňuje peniaze postupne, zvyčajne v 3 až 6 tranžiach. Pred každým ďalším čerpaním musí znalec alebo zamestnanec banky potvrdiť, že hodnota stavby narástla aspoň o sumu, ktorú ti banka predtým poskytla.

Príklad čerpania:

• Pozemok má hodnotu 50 000 €.
• Budúca hodnota domu je 200 000 €.
• Banka ti schváli úver 160 000 € (80% LTV).

1. Prvá tranža: Banka poskytne 80% z hodnoty pozemku, teda 40 000 €.
2. Stavba základov a múrov: Týchto 40 000 € minieš a hodnota stavby narastie na 90 000 € (50 000 € pozemok + 40 000 € stavba).
3. Druhá tranža: Po zdokladovaní prác banka uvoľní ďalších 40 000 €.
4. Tento proces opakuješ, kým nevyčerpáš celú sumu úveru.

Upozornenie zo života: Ak banka očakáva, že za prvú tranžu 40 000 € postavíš základy a múry, no ty stihneš len základy v hodnote 20 000 €, banka ti neuvoľní ďalšiu tranžu. Preto je kľúčové mať na začiatku dostatok vlastných zdrojov.

Počet tranží a kto určuje ich výšku

Poplatok za nedočerpanie

Koľko ti banka dá? (LTV pri rozostavanej stavbe)

Bežné problémy a ako sa im vyhnúť

• Nedostatočný prírastok stavby: Maj na začiatku dostatok vlastných zdrojov (aspoň 20-30% z rozpočtu).
• Rozpočet vs. realita: Ceny materiálov a prác sa menia. Vždy počítaj s rezervou aspoň 15%.
• Nevhodná lokalita: Banka môže znížiť hodnotu nehnuteľnosti kvôli zlej dostupnosti alebo občianskej vybavenosti.
• Financovanie iných účelov: Hypotéka je určená len na stavbu domu. Banka ti nepreplatí oplotenie, terénne úpravy, bazén ani zariadenie.
• Nesprávny výber banky: Každá banka má iné podmienky na akceptáciu príjmov, poplatky za čerpanie či požiadavky na dokladovanie.

Ako urýchliť získanie peňazí?

Ak potrebuješ na začiatku viac peňazí, môžeš dočasne založiť inú nehnuteľnosť (napr. rodičovský dom). Banka ti tak môže poskytnúť jednorazovo vyššiu sumu alebo aj celý úver. Po kolaudácii a zápise nového domu do katastra môžeš požiadať o presun ťarchy a odbremeniť pôvodnú nehnuteľnosť.

Financovanie stavby domu je náročný proces, no s dobrou prípravou ho zvládneš bez stresu. Kľúčové je poznať podmienky, správne si vybrať banku a mať dostatočnú finančnú rezervu.

Ak chceš mať istotu, že na nič nezabudneš a celý proces prebehne hladko, som tu pre teba. Pomôžem ti porovnať ponuky bánk, pripraviť všetky dokumenty a prevediem ťa celým procesom krok za krokom.

👉 Rezervuj si konzultáciu tu: https://www.jurajstefanak.sk/kontakt